第一章 总则

　　第一条 为加快我县棚户区改造进程，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《吉林省城市房屋拆迁管理办法》和《吉林省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》的相关规定，结合我县实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于县政府确定的县城规划区内的棚户区改造项目。

　　第三条 棚户区改造属公共利益项目，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地、单位或个人的房屋及其他不动产。

　　第四条 本办法所称棚户区，是指城市建成区范围内平房密度大、建设使用年限久、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、房屋质量差、交通不便、治安和消防隐患大、环境卫生“脏、乱、差”的区域。

　　本办法所称拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。

　　本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有权人。

　　本办法所称房屋承租人，是指执行政府规定租房标准的公有房屋承租人。

　　第二章 县城棚户区改造运作办法和要求

　　第五条 开发建设单位经过审查批准可进行棚户区改造，取得地块后，必须签订《棚户区改造承诺书》。参与棚户区改造项目的开发建设单位，项目资金不得少于项目总投资额的20％。

　　第六条 棚户区改造项目土地使用权，采取招标、拍卖、挂牌方式出让或以行政划拨的方式取得。

　　第七条 棚户区改造拆迁安置以产权调换和货币补偿方式进行，鼓励以产权调换方式进行拆迁安置。棚户区内的住宅用房不得变更为商企用房以及交易，各部门不得在棚户区改造区域内再新批工商企业，现有棚户区内的工商企业一律不得转让买卖，各部门不得办理一切相关手续。

　　第八条 分期实施的棚户区改造建设计划，须由县城棚户区改造领导小组办公室审定。

　　第九条 近3年内，开发建设单位凡在拆迁安置补偿中因自身原因拖延回迁、侵害被拆迁人、承租人利益和拖欠工程款、民工工资的，均不得参与棚户区改造。

　　第十条 开发建设单位须持县城棚户区改造领导小组办公室出具的《建设项目审查意见表》，方可到土地、建设、税务等部门办理享受棚户区改造优惠政策的相关手续，以及领取商品房预售许可证。

　　第十一条 开发建设单位取得棚户区地块后，必须与县城棚户区改造领导小组办公室签订《棚户区改造工程承诺书》，交纳抵押金；要以小区、组团成片改造建设为主，严格实施棚户区改造规划，完善各项配套设施；新建回迁住宅小区要实行物业管理。按照物业管理相关规定，开发商按建筑面积4‰无偿提供物业管理用房，产权归全体业主所有。

　　第十二条 县城棚户区改造领导小组办公室统一组织实施棚户区改造工程的房屋拆迁、配套建设。县政府通盘考虑住宅小区内公益性用房，统一收取公益性用房建设费用，统一建设。棚户区改造结合廉租住房和经济适用住房建设项目开展，建设资金通过国家支持、个人投入、政府启动的方式解决。主要采取国家专项，省政府、县政府配套，银行贷款，个人负担等筹资办法和通过市场化运作方式筹集资金。建设单位要设立专户，并负责资金的筹措、管理和使用，专款专用，任何单位和个人不得挤占挪用。

　　第十三条 棚户区改造项目各项收费由开工前收取变为开工后收取。

　　第十四条 开发建设单位应向回迁户和房屋买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　第三章 优惠政策

　　第十五条 只有列入当年棚户区改造计划的改造项目、廉租住房、经济适用住房建设项目及上述项目中上年度未完工的续建项目，方可享受棚户区改造优惠政策。

　　第十六条 对棚户区改造项目中历史遗留的重点、难点地段，除可享受棚户区改造优惠政策外，还可以享受县政府专题研究确定的优惠政策。本办法所指原有照面积含房屋产权证照载明的建筑面积、国家政策性补偿面积及县政府对棚户区改造另行规定的其他优惠面积（以下简称原面积）。

　　第十七条 在棚户区改造范围内，居民回迁房原面积部分（列入棚户区改造计划的）所需建设用地享受棚户区改造各项政策，以划拨方式供应（含基础设施和公益事业用地）。其他建设用地以招标、拍卖、挂牌方式出让，所得土地收益用于城市棚户区改造。棚户区改造计划实行年审退出制度，对于已批准的棚户区改造项目且当年未能开发建设的，由县政府收回开发权，在下年度审批中重新安排。

　　第十八条 县城棚户区改造项目免缴省、市、县政府有权决定的各项行政事业性收费、减半征收经营性收费。各部门不得增设向棚户区改造征收的各项费用（详见附件）。

　　第十九条 对县城棚户区改造项目，按省政府规定给予税收优惠政策照顾。对符合条件的改造项目以划拨方式取得土地使用权的，免征契税；棚户区居民因拆迁而重新承受普通住房原面积部分，免征契税；房地产开发企业参与棚户区改造、偿还原面积部分，暂不征收营业税；纳税确有困难的，可减免房产税和土地使用税。

　　第二十条 对棚户区被拆迁人和低保户给予合理补偿与照顾。可采取货币补偿、回迁安置（产权调换）、现房安置（二手房）、廉租住房等多种形式安置。实行回迁安置的，对私有产权房屋按原面积拆一还一；对合理扩大面积部分，按照房屋建筑面积成本价购买；对特殊困难居民扩大面积部分，无能力购买的，可确认为公有产权，实施廉租办法。

　　第二十一条 开发建设单位在棚户区改造中，按安置回迁建筑面积和公益性用房建筑面积之和再乘以1.5系数，享受棚户区改造优惠政策；其余开发建筑面积的5%为无偿配建廉租住房，并相应享受廉租住房建设相关优惠政策，剩余开发建设面积不享受优惠政策。应享受优惠政策的面积，由县城棚户区改造领导小组办公室组织相关部门核定。

　　第二十二条 开发建设单位在棚户区改造中，建设回迁房和经济适用住房所需建设用地享受棚户区改造各项政策，以划拨方式供应（含基础设施和公益事业用地），其他建设项目拆迁后腾空的土地以招标、拍卖、挂牌方式出让，所得土地收益用于县城棚户区改造。棚户区改造范围内的企业工业用地，在办理变更手续时可免交土地出让金。

　　第二十三条 棚户区改造拆迁区域内通信、供水、有线电视、供热等各种地下、地上管线及构筑物等由产权单位负责迁移，迁移费由产权单位承担。

　　在棚户区改造区域内，严格执行省政府规定的电力设施拆除、供配电等相关优惠政策，保证政策到位。棚户区内10千伏以下（包括10千伏）属供电企业产权的电力设施，由供电企业无偿拆除；棚户区改造后新建小区的供电电源涉及10千伏干线建设工程由供电企业负责筹集资金，并组织设计和施工建设。

　　第二十四条 拓宽房地产开发投融资渠道。棚户区改造地段的挂牌拍卖土地出让收益将全部划入专户，用于棚户区改造。省财政补贴及其他棚户区改造专项资金将全部用于棚户区改造基础配套设施和经济适用住房、廉租房建设。积极向银行推荐诚实守信的房地产开发企业和县城棚户区改造项目，争取金融机构的支持。对在建工程项目资金投入30％以上的，允许进行抵押贷款。建立规范的住房置业担保机构，及时补充担保基金，鼓励有条件的各类经济组织及民间资金介入，为中低收入家庭提供住房贷款担保，降低银行贷款风险，支持个人合理的住房消费。

　　第二十五条 提高住房公积金贷款使用率。县住房公积金管理中心要在防范风险的前提下提高贷款比例，简化贷款手续，支持棚户区改造，满足承贷人合理的资金需求，突破对自用住房公积金贷款次数和贷款人必须具有县城常住户口的限制，设置资金沉淀率警戒线，逐步实现全县住房公积金沉淀资金的统一调剂和调度。

　　第二十六条 开发建设单位除享受棚户区改造优惠政策外，按规定应缴纳的各项费用，仍按法定渠道缴纳。其中，土地出让金由县财政统一收取，用于棚户区改造。

　　第四章 拆迁安置补偿标准

　　第二十七条 回迁安置的基本户型面积为45—75平方米，开发建设单位可根据拆迁区域内的具体情况自行确定75平方米以上的户型面积。新建回迁住房要达到配套设施齐全，满足居民入住使用的基本要求。

　　第二十八条 产权调换安置。

　　（一）拆迁私有产权住宅房屋、选择产权调换安置的，按原面积拆一还一。其中，选择多层住宅楼房一层或顶层原面积部分不结算楼层差价款；选择综合楼房的，原面积部分二层（规划为住宅）或顶层不结算楼层差价款。其他楼层的差价款，每平方米最高不得突破150元。扩大面积在8平方米（含8平方米）以内的，每平方米按政府当年公布的市场指导价计算；超出8平方米以上的，按实际销售价格交纳扩大面积款。经合理扩大面积仍达不到45平方米的，按市场评估价予以补偿，对私有产权住宅房屋原面积部分拆一还一，不结算结构差价，但须交纳楼层差价。

　　拆迁砖混结构的住宅楼房回迁同等楼层住宅楼的，原面积部分不结算楼层差价；回迁其他楼层的，需交纳楼层差价款；回迁楼为综合楼的，因同等楼层房屋用途发生变化的，按照回迁楼实际使用性质结算差价。

　　在拆迁区域内，被拆迁人要求分户、合户回迁安置的，享受一户优惠政策。

　　（二）公有房承租人交纳扩大面积款的，扩大面积部分产权归承租人。被拆迁的住宅属于直管房屋或者单位自营公房的,承租人享有按房改政策购房的权利，承租人向所有人支付按房改政策计算的购房款后，拆迁人按本规定对承租人进行补偿、安置。

　　（三）拆迁经营性的非住宅房屋实行产权调换的，原面积部分拆一还一，并依据不同地段、不同区位结算差价。拆迁平房或砖混楼房回迁多层楼房的，需交纳每平方米差价款。需扩大面积部分，按商品房销售价格缴纳扩大面积款。对严重污染及影响周边环境不适宜回迁安置的生产经营性房屋，在拆迁时予以货币补偿方式安置；对其生产经营性房屋的设备、原辅材料等由被拆迁人自行搬迁，所需费用经拆迁双方当事人协商达成协议后，由拆迁人全额支付；未能达成协议的，凭有资质的评估机构评估的金额，由拆迁人予以承担支付。

　　（四）棚户区拆迁范围内的建筑物原则上不办理无籍房登记。确实需要办理的，按照《长白朝鲜族自治县人民政府办公室关于印发一次性整顿处理无籍房屋工作方案的通知》（长政办发﹝2007﹞22号）要求，符合始建于1999年12月31日以前并投入使用的房屋，由县城棚户区改造领导小组办公室根据“县建设部门组织规划、房产管理等部门认定的相关手续”并经棚户区改造领导小组审批同意后予以办理。

　　建在本人享有合法使用权土地上的建筑物，必须提供建设规划部门相关手续，方可按照建筑成本或市场评估价给予合理补偿；不能提供有效的建设规划或房产管理部门出具的相关证明的建筑物，不予认定，依法不予以补偿。

　　第二十九条 拆迁经营性房屋及住宅兼营业房屋使用性质的认定，按下列标准执行。

　　经营性房屋面积的认定应同时提供房屋用途为商企房的房屋权属证书、有效的营业执照及连续的完税证明，拆迁前经营活动应为3年以上：

　　（一）房屋权属证书上记载的房屋用途是营业性用房认定的主要依据，房屋权属证书上无记载的，以产籍登记卡记载的用途为依据，营业性用房面积的认定按照房屋权属证书或产籍登记卡记载的营业性面积核定。

　　拆迁生产经营性房屋实行产权调换的，原面积按市场评估价格与所安置的期房商品价格结算差价；扩大面积款按商品房销售价缴纳。一次性搬迁费和不可恢复设施补偿费按市场评估价支付。

　　（二）被拆迁人能够提供房屋权属证书但用于经营活动的实际面积超出房屋权属证书记载的商企房面积部分，按照房屋权属证书记载的用途进行补偿；未办理房屋权属证书但能够出具建设规划部门有效手续的建筑物，可按照建筑成本或市场评估价给予合理补偿。

　　（三）房屋权属证书记载为住宅但从事营业活动的，不得确认为营业用房；能够出具有效的营业执照及近3年完税证明的可按照拆迁前3年纳税总额的30%进行补偿。

　　第三十条 货币补偿安置。

　　（一）货币补偿金额，由房地产评估机构根据县政府当年制定和公布的房地产市场评估指导价格予以评估。

　　（二）拆迁有证照的私有住宅房屋，按照房屋证照所载明的建筑面积乘以该房屋市场评估价格给予补偿。

　　（三）拆迁有证照的非住宅房屋，按原房屋证照所载明的建筑面积乘以该房屋市场评估价格给予货币补偿。

　　（四）拆迁执行县政府规定租赁的公产住房且其承租人要求货币补偿的，对承租人按其承租住房市场评估价的85%给予补偿，对产权人按其市场评估价的15%给予补偿。对产权人补偿所得资金由财政专户存储，作为政府投资用于棚户区改造项目。

　　（五）选择货币补偿安置的被拆迁人，在接到评估报告后对房屋评估价格不能接受的，可自接到评估报告之日起3日内另行选择其他评估机构进行二次评估，费用自理。两次评估价格相差3%以上，拆迁双方当事人就拆迁补偿安置不能达成协议的，以房屋专家鉴定机构依法裁定的价格为准。被拆迁人自接到评估报告之日起3日内不选择二次评估的，视为自动放弃。

　　（六）被拆迁人回迁面积小于原拆迁面积部分，按评估价格予以货币补偿。

　　第三十一条 已缴纳住房公积金的被拆迁职工，可按有关规定支取使用公积金。

　　第三十二条 被拆迁人持货币补偿协议书购买其他地段棚户区改造房屋的，免收房屋交易手续费。

　　第三十三条 生产经营用房实行货币补偿的，生产经营用房及设备搬迁费用按市场评估价计算。

　　第五章 特困户、低保户的安置补偿标准

　　第三十四条 本办法所称特困户，是指家庭主要成员无劳动能力、无法定赡养人扶（抚）养，或者家庭主要成员（指男户主或单亲家庭的女户主）完全丧失劳动能力且无生活来源的被拆迁户。

　　第三十五条 本办法所称低保户，是指持有非农业户口且共同生活的家庭成员月人均收入低于当地城市低保标准的城市居民。

　　第三十六条 特困户、低保户及其他特殊住户的安置补偿标准。

　　对特困户、低保户的确认，由县民政局出具相关手续认定，同时予以公示，由县监察部门监督执行。

　　（一）对特困户回迁安置有证照面积部分，按原面积拆一还一，免交6平方米（含6平方米）以内的扩大面积款；对低保户回迁安置有证照面积部分，按原面积拆一还一，免交3平方米（含3平方米）以内的扩大面积款，免交扩大面积款部分的产权归个人所有。

　　（二）特困户、低保户同时享受8平方米的优惠价；如需再扩大面积，按回迁楼房实际销售价格交纳扩大面积款。

　　（三）对特困户、低保户原有证照面积较小，确无能力交纳扩大面积款，且回迁安置在45平方米以内的，扩大面积部分由政府负责，确定为公产，按廉租房有关规定交纳租金。

　　（四）在棚户区内居住的农村特困户、低保户比照城镇特困户、低保户的有关政策规定执行。

　　（五）产权人是建国前军人、建国后残疾军人、三级以上残疾人的院前无照住人房屋，不符合产权确认条件的，拆迁安置分别按原面积的100%、70%和50%给予确认产权，但不再享受其他住房优惠政策。

　　第三十七条 在被拆迁改造的县城棚户区内居住的农村低保户、特困户，比照城镇低保户、特困户的有关政策规定执行。

　　第三十八条 凡享受优惠政策的回迁安置房屋5年内不得进入房地产市场交易。

　　第六章 其他规定

　　第三十九条 拆迁非住宅房屋，由拆迁人按下列规定给予补助。拆迁国有、集体房屋实行产权调换人员工资补助，按照拆迁范围内的在岗人数，依据过渡周期，按照政府最低生活保障规定执行；其经营利润补助，以税务部门征收该单位拆迁前3年的所得税计算利润总额的30%予以一次性补助。

　　第四十条 拆迁个体工商户有合法产权证照的私有房屋，其房屋所有人自行经营、实行产权调换的，依据过渡期限，由拆迁人按从业人数向经营者发给生活补助费；其从业人数的确定，以该房屋营业面积每10平方米按一人计算，补助标准按照政府最低生活保障金的标准执行。对持有工商执照的私有房屋以及在无照房屋内经营的实行货币补偿的从业人员生活补助，按本条前款的规定执行，其补助期限为3个月。

　　第四十一条 对拆迁国有、集体、民营企业的房屋，在拆迁前已停止生产经营活动、停发职工工资的单位，不发给任何补助费。对个体经营者在拆迁前已停止生产经营活动的，不发给从业人员生活补助费。

　　第四十二条 附属物补偿标准按照《吉林省城市房屋拆迁管理办法》规定执行，对未作规定补偿或拆迁双方不能达成一致的，按照有评估资质的中介机构出具的评估价进行补偿。

　　第四十三条 拆迁工作要严格把握政策，坚持注重民生，多调解少强制，严禁侵犯和损害被拆迁人合法权益。拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿标准、搬迁方式、过渡期限等原因不能达成协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门依法作出行政裁决。对到达裁决限定的搬迁期限，被拆迁人不履行搬迁义务，又不向人民法院起诉的，由拆迁管理部门依法申请强制执行。

　　公益性建设项目拆迁过程中，对个别严重影响社会秩序的，由司法、行政等相关部门依照法定程序申请行政强制拆迁，造成损失及后果的要追究当事人的法律责任。

　　由于被拆迁人不履行搬迁义务被强制执行拆迁的，所发生的强制执行等一切费用由被执行人自行承担。强制执行不影响当事人依法提起拆迁安置补偿的诉讼。

　　严厉打击在棚户区改造拆迁中的恶意炒房行为。

　　第四十四条 对拥有共权证而无法独立居住的，不予独立安置，待回迁后仍保留其共有份，也可由所有权人与共有份人自行通过货币方式解决。

　　第四十五条 公产房承租人交纳扩大面积款的，扩大面积部分产权归承租人；被拆迁的住宅属于直管房屋或者单位自营公房的，承租人享有按房改政策购房的权利，承租人向所有人支付按房改政策计算的购房款后，拆迁人按本规定对承租人进行补偿、安置。

　　第四十六条 对被拆迁人或承租人临时过渡期间子女上小学的，可持拆迁补偿安置协议书和原就读学校出具的介绍信，由县教育行政机关协调到临时过渡区域内的小学借读。

　　第七章 监督管理

　　第四十七条 对棚户区的拆迁工作实行统一政策、统一管理。所有优惠政策按拆迁当年确定的范围计算。

　　第四十八条 县城棚户区改造领导小组办公室应当根据当年棚户区改造情况，对参与棚户区改造的开发建设单位进行业绩考核。如开发建设单位没有按时按要求履行《棚户区改造工程承诺书》中确定事项，将依法取消其房地产开发资格。

　　第八章 附则

　　第四十九条  本办法仅适用于县城规划区内棚户区改造，自发布之日起施行。

　　《长白朝鲜族自治县人民政府关于印发长白朝鲜族自治县县城棚户区改造实施方案的通知》（长政发﹝2007﹞7号）、《长白朝鲜族自治县人民政府关于印发长白朝鲜族自治县县城棚户区改造实施细则的通知》（长政发﹝2007﹞8号）、《长白朝鲜族自治县人民政府关于印发长白朝鲜族自治县县城棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定的通知》（长政发﹝2007﹞9号）文件同时废止。

　　第五十条 凡过去文件规定与本办法不一致的，以本办法为准。

　　第五十一条 本办法由县城棚户区改造领导小组办公室负责解释。